전세보증금 반환보증은 세입자가 계약 만료 후 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황에 대비해 보증기관이 대신 반환을 보장하는 제도입니다. 이 글에서는 전세보증금 반환보증의 개념, 보증기관(HUG, SGI, LH)별 비교, 가입 대상과 조건, 신청 절차, 보증료, 필요 서류, 가입 시 유의사항까지 정리합니다. 전세 세입자라면 반드시 가입을 검토해야 할 핵심 정보입니다.
전세보증금 반환보증
전세보증금 반환보증은 세입자가 전세계약이 종료된 후 집주인(임대인)으로부터 보증금을 돌려받지 못할 경우, 보증기관이 대신 세입자에게 보증금을 지급하고 이후 임대인에게 구상권을 행사하는 제도입니다. 최근 전세사기, 역전세난 등으로 인해 보증금 반환이 어려운 사례가 증가하면서 전세보증금 반환보증은 사실상 전세 세입자의 '필수 보험'이 되었습니다.
📌 핵심 기능:
- 전세 계약 만료 후 보증금 미반환 시 세입자에게 보증금 지급
- 집주인 대신 보증기관이 먼저 지급 후 소송 또는 강제집행
지금부터 HUG, SGI, LH 등 보증기관별 조건부터 가입 방법까지 꼼꼼히 알려드릴게요.
보증기관 종류
전세보증금 반환보증은 다음 3개 기관에서 운영 중입니다:
- ① HUG (주택도시보증공사): 국가기관 / 가장 대중적
- ② SGI 서울보증: 민간 보증사 / 보험사 중심 연계
- ③ LH 전세임대보증: 청년·신혼부부 등 공공임대 지원 대상 한정
📌 대부분 세입자는 HUG 또는 SGI 중 선택 / 각 기관은 보증 대상·요건·보증료율이 다름
가입 대상 및 조건
보증에 가입하려면 아래 조건을 모두 충족해야 합니다:
- 임차인 명의의 전세계약서 보유
- 전입신고 및 확정일자 완료
- 임대차보증금 5억원 이하(수도권), 3억원 이하(지방)
- 계약 기간의 절반이 지나기 전 가입해야 함 (계약 만료 6개월 전까지 권장)
- 해당 주택이 경매·가압류 상태가 아닐 것
📌 SGI는 보증 한도가 더 높고, 일부 조건에서 중도계약도 허용
📌 HUG는 보증금 상한·신청 시기 제한이 더 엄격함
HUG vs SGI 보증비교
| 항목 | HUG | SGI 서울보증 |
|---|---|---|
| 보증한도 | 수도권 5억 / 지방 3억 | 10억까지 가능 |
| 가입시점 | 전입 + 확정일자 후 / 계약 중반 이전 | 전입 없이도 가능 / 계약 만기 전까지 가능 |
| 보증료율 | 연 0.128% ~ 0.154% | 연 0.195% ~ 0.3% |
| 주택 제한 | 경매·가압류 불가 | 경매물건도 일부 허용 |
| 신청 방법 | HUG 홈페이지 또는 은행 | 보험사 창구 또는 SGI 앱 |
💡 보증료는 선납 방식이며, 금액에 따라 수십만 원 수준
가입 절차
- HUG 홈페이지 접속 → www.khug.or.kr
- 보증 신청 → 개인회원 로그인
- 신청서 작성 → 임대차계약서 업로드
- 전입신고 확인 → 보증금액 입력
- 보증료 납부 → 보증서 발급
📌 은행(우리, 신한, 하나 등) 창구에서도 대리 신청 가능
📌 보증서 발급 후에는 ‘보증번호’로 상태 확인 가능
필요 서류
- 전세계약서 사본
- 임대인·임차인 신분증 사본
- 전입세대열람원(주민센터 발급 가능)
- 임차보증금 입금 내역 (통장 사본 등)
- 등기사항전부증명서 (집주인 명의 확인용)
📌 SGI는 온라인 가입 시 일부 간소화 / 공인인증서 로그인 필요
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 이미 살고 있는데 보증 가입할 수 있나요?
→ 계약 기간 50% 이하 경과 시 가능 / 그 이상은 보증사별 제한 있음
Q. 집주인이 보증 가입을 반대하면요?
→ 세입자 단독 신청 가능 / 동의 불필요
Q. 전세보증금 반환보증은 무조건 돌려받을 수 있나요?
→ 보증 기간 중 계약이 정상 종료되었고, 보증사 조건 충족 시 지급
Q. 보증을 받고도 못 받는 경우가 있나요?
→ 서류 누락, 허위계약, 경매 진행 등으로 보증금액 일부 제한될 수 있음
전세보증금 반환보증, 보증금 지키는 가장 현실적인 방법
보증금 수억 원이 걸린 전세계약에서 세입자의 보증금은 법적으로도 100% 보호받기 어렵습니다. 임대인의 파산, 경매, 전세사기 등의 리스크로부터 안전하게 내 돈을 지키기 위해 전세보증금 반환보증은 사실상 필수 보험이자 유일한 대응 수단입니다. 가입은 생각보다 간단하고 비용은 연간 보증금의 0.1~0.3% 수준으로 보험료 대비 실효성이 매우 높은 상품입니다.
📌 요약 TIP
- 보증기관: HUG(공공), SGI(민간), LH(공공임대용)
- 보증료: 약 연 0.1~0.3% / 선납
- 가입 시기: 계약 체결 후 50% 경과 전 / 전입신고 완료 상태 권장
- 가입 경로: HUG·SGI 홈페이지 / 은행 / 보험사 창구
- 필요 서류: 계약서, 전입세대열람원, 통장사본, 등기부등본 등
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